1.前言
物業(yè)管理市場化不是政府行政行為,而是一種經(jīng)濟(jì)行為,物業(yè)管理的主體是企業(yè),不是政府機(jī)關(guān),物業(yè)管理提供的是有償服務(wù),而不是無償?shù)母＠８匾氖?物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的法人,是按照公司法的規(guī)定組建,依照物業(yè)管理市場的運(yùn)行規(guī)則參與市場競爭,依靠自己的經(jīng)營管理能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),在物業(yè)管理市場中生存和發(fā)展,用管理的業(yè)績?nèi)ネ卣箻I(yè)務(wù),贏得商業(yè)信譽(yù)并自負(fù)盈虧。隨著國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化,主輔分離勢在必行。后勤服務(wù)社會(huì)化的浪潮已經(jīng)在全社會(huì)掀起,物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。
2.國企物業(yè)管理市場化發(fā)展的現(xiàn)狀
20世紀(jì)80年代,深圳學(xué)習(xí)我國香港及國外的經(jīng)驗(yàn),在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,開了中國大陸物業(yè)管理的先河。20多年來,物業(yè)管理先后在全國各地各行業(yè)迅猛發(fā)展,初步建立了企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成功和發(fā)展,為國企物業(yè)管理市場化指明了方向。職工住房制度改革,使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對(duì)房屋進(jìn)行維修外,必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進(jìn)行專業(yè)化管理,發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣,原來企業(yè)單位的后勤部門就不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要,那種行政福利型的直接管理和無償服務(wù)也隨之過時(shí),代之以一個(gè)實(shí)施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)的企業(yè)實(shí)體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務(wù)型管理為主要內(nèi)容,同時(shí)開展多種經(jīng)營,以業(yè)養(yǎng)業(yè),良性循環(huán),既減輕了企業(yè)的壓力與負(fù)擔(dān),又使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)有了穩(wěn)定可靠的來源。
長期以來,由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響,國有企業(yè)承擔(dān)著許多社會(huì)功能,這樣,嚴(yán)重影響企業(yè)的核心競爭力,阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國有企業(yè)的社會(huì)負(fù)擔(dān),必須把企業(yè)所承擔(dān)的大量的社會(huì)保障與社會(huì)福利功能分解出來,使企業(yè)由原來承擔(dān)多種社會(huì)職能的“社區(qū)單位”轉(zhuǎn)變成為以生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)為中心的真正意義上的市場主體。為此,原國家經(jīng)貿(mào)委等八部委于2002年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法》(國經(jīng)貿(mào)企改〔2002〕859號(hào)文件)。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關(guān)政策,既是解決國有企業(yè)人員負(fù)擔(dān)與社會(huì)再就業(yè)矛盾的有效途徑,也是在新的形勢下盤活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)有進(jìn)有退,進(jìn)一步深化國有企業(yè)改革的重大舉措。這個(gè)政策的出臺(tái),不僅為國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場提供了政策依據(jù),也預(yù)示著國有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場。
3.現(xiàn)階段國企物業(yè)管理市場化面臨的主要困難
3.1房屋設(shè)施嚴(yán)重老化,維修欠帳多
企業(yè)職工住房大多建于二十世紀(jì)七、八十年代,樓齡相對(duì)較長,回報(bào)率已出現(xiàn)負(fù)值。這部分房產(chǎn)長年失修失養(yǎng),造成房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備老化,跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,而且存在許多安全隱患。小區(qū)內(nèi)私搭亂建,道路、綠地破損嚴(yán)重。職工住房是按照國家規(guī)定以成本價(jià)扣除工齡等優(yōu)惠購買的,并根據(jù)房屋售價(jià)的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價(jià)低,提取的住房維修資金相對(duì)較少,盡管在公房出售中預(yù)留了部分房屋維修資金,但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業(yè)職工收入偏低,讓住戶分擔(dān)這部分費(fèi)用存在很大困難。目前大部分城市物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,且對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用規(guī)定比較模糊,物業(yè)公司根本無力承受如此巨大的費(fèi)用。
3.2代收的水電等費(fèi)用虧差很大。
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,國有企業(yè)的職工通過企業(yè)無償分配的方式獲得住房,形成了一定的存量國有資產(chǎn),職工生活用水、用電等費(fèi)用均由企業(yè)代為支付,然后再從職工的收入中扣除,這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈,加之設(shè)施老化,跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重,企業(yè)代為支付的費(fèi)用和實(shí)際收回的費(fèi)用存在較大的虧差。引入物業(yè)管理概念以后,這部分工作就由物業(yè)公司來承擔(dān)。由于這部分屬于代收費(fèi)用,物業(yè)公司不是供用水電合同的當(dāng)事人,管理權(quán)限受到限制,這種現(xiàn)象并未得到根本改善。
4.國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場的對(duì)策
國有企業(yè)物業(yè)管理市場化是國有企業(yè)改變大而全、小而全的舊體制,分離辦社會(huì)職能,卸下后勤生活服務(wù)等沉重的包袱,安排大量的富余職工,實(shí)現(xiàn)減人增效的目標(biāo),提高企業(yè)核心競爭力的有效途徑,而且具備一定的實(shí)施條件。但這畢竟關(guān)系到相當(dāng)一部分職工的生活和安定,需要一定的時(shí)間,需要政府和企業(yè)有步驟、分階段地推動(dòng)、支持和幫助,同時(shí)需要物業(yè)管理人員不斷努力。
4.1政府扶持
物業(yè)管理是一個(gè)微利行業(yè),搞不好就要虧損。加之國有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限,且可供升值的空間非常小,同時(shí)還背負(fù)著沉重的人員負(fù)擔(dān)。國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場除企業(yè)和自身努力外,需要政府進(jìn)行協(xié)調(diào)和大力扶持。
(1)捋順物業(yè)管理與水電等供應(yīng)部門的關(guān)系,由這些部門對(duì)水電用戶進(jìn)行直接管理。或由水電等部門委托物業(yè)管理公司管理,明確授權(quán)范圍,支付代理費(fèi)用。
(2)明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。
房屋建筑是百年大計(jì),隨著房齡的增加,維修費(fèi)用越來越大。維修資金短缺對(duì)于國有企業(yè)物業(yè)管理來說,表現(xiàn)得尤其明顯。因此,需要政府研究制定既符合市場規(guī)律,又滿足國有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。
(3)政府應(yīng)從工商、稅收和物價(jià)等方面扶持國有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開展與服務(wù)有關(guān)的多種經(jīng)營,以分流安置富余人員。
4.2企業(yè)支持
物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小,專業(yè)人才少等問題。國有企業(yè)的物業(yè)管理單位,是從后勤機(jī)構(gòu)演變過來的,更有設(shè)備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足,要想自負(fù)盈虧難度很大。因此,國有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術(shù)和政策上給予有期限的適當(dāng)?shù)膬A斜。要扶上馬,送一程。除了加大力度對(duì)職工住宅進(jìn)行全面維修改造外,從“大物業(yè)”的角度出發(fā),適當(dāng)增加機(jī)關(guān)、廠區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi),彌補(bǔ)職工住宅物業(yè)管理費(fèi)用的缺口。同時(shí),將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司,從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。
4.3自身努力
在積極爭取政府和原企業(yè)支持的基礎(chǔ)上,國有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。
(1)轉(zhuǎn)變思想,提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù),所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務(wù)。長期以來,由于國有企業(yè)的體制和機(jī)制問題,造成許多職工對(duì)企業(yè)的依賴和松散,服務(wù)意識(shí)淡薄,因此,國企物業(yè)管理公司要加強(qiáng)管理,正確引導(dǎo)職工樹立服務(wù)意識(shí),教育職工認(rèn)清改革形勢,了解物業(yè)管理的發(fā)展方向,增強(qiáng)危機(jī)感、緊迫感和責(zé)任感。堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新,提高服務(wù)質(zhì)量。
(2)開展綜合經(jīng)營服務(wù)。充分利用物業(yè)資源條件,發(fā)揮人才特長和地域優(yōu)勢,從“特、便、�！睅讉�(gè)方面開展經(jīng)營服務(wù)�！疤亍本褪翘厥夥⻊�(wù),如接送孩子上下學(xué)、代理業(yè)務(wù)。“便”就是便利服務(wù),利用地域和資源優(yōu)勢提供方便快捷的服務(wù),如送貨上門等�！皩！本褪菍I(yè)服務(wù),發(fā)揮人才特長開展服務(wù),如機(jī)電修理、房屋裝修等。另外要對(duì)外開展經(jīng)營服務(wù),拓寬經(jīng)營范圍,豐富服務(wù)內(nèi)容,承接簡單的物業(yè)改造工程。
(3)開展聯(lián)合經(jīng)營。打破部門、單位和地域界限,物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體,各方優(yōu)勢互補(bǔ),優(yōu)化資源配置、組織結(jié)構(gòu)和人員結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益,增強(qiáng)市場競爭力。